«Процесс реновации важно поддерживать», — Мартиньш Тиденс о том, почему реновация домов в Лиепае идёт успешно

Около 70% многоквартирных домов в Латвии построены с 1946 по 1990 годы. Эти здания стареют, их реконструкция происходит медленно и в недостаточных объёмах. Теоретически определённый средний срок службы серийных жилых домов советского времени составляет 60-70 лет, а в случае хрущёвок этот срок уже подходит к концу.

Чтобы ускорить темпы реновации многоквартирных домов и повышения их энергоэффективности, в июле 2022 года Кабмин утвердил поправки, которые упрощают условия подачи заявки на грант и ускоряют процедуру оформления документов, а также предусматривают привлечение управляющих зданиями к финансированию мероприятий по повышению энергоэффективности.

Тем не менее, в Даугавпилсе до сих пор слишком мало реновированных домов – 14 из 800:

• ул. 18 Ноября, 197D
• ул. Циетокшня, 70
• ул. Гимназияс, 18
• ул. Имантас, 35
• ул. Ятниеку, 88
• ул. Кандавас, 4
• ул. Нометню, 66
• ул. Спорта, 2
• ул. Театра, 2
• ул. Виенибас, 4, 28, 38А, 34А, 32А.

Но не везде в Латвии восстановление и реновация жилого фонда идёт так медленно. Хороший пример тому – Лиепая, где из почти 600 нуждающихся в реновации многоквартирных домов советского времени уже отремонтировано 200 зданий.

Мы поговорили с заместителем исполнительного директора Лиепайского самоуправления Мартиньшем Тиденсом и узнали, что делает самоуправление для того, чтобы мотивировать жителей и помочь им на пути к реновации, а также — как реновация отражается на счетах.

Ситуация в Лиепае

«Многоквартирными домами считаются жилые дома, в которых от трёх квартир и больше. Таких в Лиепае 1 447. Построек советского времени 70-80-х годов – кирпичных и панельных домов – около 600. Их состояние, как и везде, с годами изменилось – проблемы с балконами и лоджиями, крышами, устарели системы отопления», – рассказывает Мартиньш Тиденс.

Хотя говорят, что срок эксплуатации этих зданий подходит к концу, он отмечает, что  жилые дома такого типа есть и в Восточном Берлине. 

«Когда я там был, спрашивал профессора Агентства энергетики, что он думает о реновированных домах, как оценивает эти здания. Он ответил, что, после проведения технического обследования дома, его ремонта и утепления, здание может прослужить ещё 50 лет». 

Лиепайское самоуправление усиленно занимается вопросом реновации с 2007 года.

«Тогда мы создали собственную программу, предусматривающую муниципальное софинансирование. Конечно, изначально оно было небольшим, тогда было два вида поддержки – если дом реновировали полностью, самоуправление покрывало 30% расходов, а если частично – 10%», – рассказывает Мартиньш Тиденс.

В течение пары лет, в рамках собственной программы в Лиепае удалось полностью реновировать 7 домов, а частично – более 30. 

В 2009 году появилось финансирование ЕС. «Деньги от ЕС, конечно, были больше. И изначальный механизм финансирования был проще, чем сейчас. Мы пробуем обращаться в министерства и Сейм, ведь процесс реновации важно поддерживать. Учитывая сегодняшние темпы, на реновацию жилого фонда всей страны потребуется более ста лет!» – отмечает Мартиньш Тиденс.

Всего же с 2007 вплоть до 2023 года в Лиепае реновировано 200 зданий. Но ещё 400 ждут своего часа. 

Представитель Лиепайской городской администрации говорит, что большая часть зданий реновирована полностью, частично – менее 20. И это – выбор самих жителей.

«Люди умеют считать, сравнивать и понимают, зачем это нужно. И, если взвесить все расходы, получается, что выгоднее проводить полную реновацию, доводить начатое до конца», – поясняет он. 

О сумме и оплате расходов 

Мартиньш Тиденс говорит, что ответить на вопрос — в какую сумму может обойтись стоимость реновации типичного дома советской застройки в Лиепае, сложно, «поскольку цены скачут»: 

«Но в среднем около полумиллиона на привычный в нашем понимании многоквартирный дом. Цена сейчас составляет в среднем 1,36 евро за м2. Два года назад была менее евро».

Плата за кредит включается в счёт за обслуживание здания. «Если ранее жильцы платили огромный счёт за отопление и маленький за обслуживание, после реновации всё наоборот», – объясняет специалист. Но смена этой пропорции почти не влияет на счета, которые люди оплачивали ранее. 

«Кроме эстетического вида важна практическая часть. Мы ремонтируем системы отопления и переводим дом на горизонтальное отопление, где у каждого жильца есть свой счётчик тепла и в каждой квартире отопление можно регулировать. Плюс, улучшается общая энергоэффективность домов», – делится М.Тиденс. 

Как пример он приводит два дома из Даугавпилса – реновированный и нет:

«Принимая тариф на начало февраля – 196,49 евро за МВч, в нереновированном доме потребление теплоэнергии может быть 100 КВч на 1 м2 в год. То есть, квартире площадью 50 м2 потребуется 5 МВч за отопительный сезон, а это около 982,45 евро, в среднем – 164 евро в месяц. 

В реновированном доме цена будет как минимум на 50% ниже – 491 евро за отопительный сезон или 82 евро в месяц.

Но важно понимать также один нюанс – нужно выплачивать кредит за реновацию. Сейчас он составляет 1,36 евро за м2. То есть, это 68 евро для квартиры 50м2. 

Но даже если вы уходите «в ноль», почему не воспользоваться этой возможностью улучшить свой дом? Выплата кредита занимает примерно 15 лет, и сейчас, например, жители Лиепаи, которые брали кредит ещё в 2009, ощущают эту разницу», – поясняет он.

Также Мартиньш Тиденс подчёркивает, что реновация уменьшает риски непредвиденных расходов на аварийные случаи.

Мотивация от самоуправления

Как говорит Мартиньш Тиденс, роль самоуправления велика в начале процесса.

«Без руководства самоуправления не происходит ничего. В 2010 году мы начали заключать договора об управлении. В этих договорах оговорены права и обязанности жильцов и обслуживающих фирм. 

Мы хотели уйти от советской модели управления – когда никто ничего не решает и не знает. Так нельзя, ведь человек – владелец квартиры. 

Это была важная работа, и в каждом доме, принадлежащем самоуправлению, проводились собрания и беседы, прежде чем подписывать эти договора», – рассказывает он.

Также Мартиньш Тиденс подчёркивает, что самоуправление тоже должно хотеть этим заниматься:

«Знаю, что не все понимают и хотят, но если нет поддержки, если некому развеять сомнения жильцов, то всё так и может оставаться на местах.

Нужно показывать пример. Его мы показывали, реновируя школы, бюро, библиотеки и другие здания. Большинство привели в порядок к 2011 году. 

И там тоже проходили разъяснительные разговоры. А если человек получает информацию на рабочем месте, получает знания, он не сомневается, что может применить их и в отношении своего жилья».

Сейчас самоуправление проводит консультирование и предоставляет софинансирование на разработку технической документации.

Софинансирование предоставляется:

• на разработку акта энергоаудита многоквартирного жилого дома и временного энергетического паспорта;
• на разработку акта значений исходных данных, используемых при расчётах энергетического паспорта здания;
• для подготовки заключения технического обследования многоквартирных жилых домов;
• на разработку действующего строительного проекта реновации/реконструкции многоквартирных жилых домов (с проведением экспертизы при необходимости) или аттестационной карты на обновление фасада, аттестационной карты на внутреннюю инженерную сеть и на разработку сметы на строительные работы.

Софинансирование предоставляется в размере до 50% от общей стоимости поддержанной деятельности, но не более 1,75 евро за м2 общей площади квартирной собственности.

Когда дом подаёт заявку, на основании решения Комиссии самоуправления, Управление недвижимостью и жители дома заключают договор.

«Поскольку приоритетом программ вроде Altum является дом, ещё одна задача самоуправления – прилегающие территории, ведь у каждого жильца многоквартирного дома есть также условная земельная собственность. Уже 10 лет самоуправление софинансирует благоустройство прилегающих к домам территорий», – рассказывает Мартиньш Тиденс.

В рамках программы по благоустройству земельных участков жители многоквартирных домов могут запланировать реконструкцию пешеходных и проезжих дорог, создание детских и спортивных площадок, установку велосипедных стоек. Можно построить освещение, создать парковку, а также установить скамейки, контейнеры для хранения отходов и конструкции/навесы для сушки белья.

Софинансирование предоставляется:

• на надзор за строительством, если его осуществляет надзорщик, выбранный самоуправлением – в размере 100%,
• на строительство, реконструкцию или обновление освещения – 90%,
• на частичный ремонт существующего покрытия проезжей части, тротуара или автостоянки с целью устранения имеющихся дефектов – 80%,
• на строительство, реконструкцию или ремонт проезжей части, тротуара или автостоянки – 75%,
• на работы по благоустройству (строительство или ремонт детской или спортивной площадки, установка скамеек, урн, посадка озеленения, установка сушилок для белья и т.п.) – в размере 65%,
• на разработку и авторский надзор стройпроекта или приравненного к нему документа – 50% стоимости.

«Но есть также премущество в отношении реновированных домов или объединений домов», – говорит Мартиньш Тиденс. 

Так, размер софинансирования (кроме освещения и стройнадзора) может увеличиться на 10%, если:

• заявитель проекта – сообщество собственников квартир двух и более многоквартирных жилых домов,
• в многоквартирном доме приняты или проводились мероприятия по повышению энергоэффективности,
• в многоквартирном жилом доме утеплены все наружные стены, а также отремонтированы или заменены двери и окна в местах общего пользования,
• заявленный многоквартирный жилой дом получил звание «Самый ухоженный дом».

Как отмечает Мартиньш Тиденс, статистика положительная:

«За период с 2013 года в думу подали 185 проектов – это 281 здание. Одобрили 108 проектов или 178 зданий. Софинансирование самоуправления составило почти 8 млн евро». 

Преграды на пути к реновации

А какие могут быть трудности на пути к реновации дома? «Со стороны самоуправления – никаких, – отвечает Мартиньш Тиденс. – Важно желание самих жителей и обслуживающих фирм. 

Самое сложное – собрание жильцов. Не всегда люди единогласно принимают решение в пользу реновации».

Важен и тщательный выбор обслуживающей фирмы:

«Если коммунальная служба только замораживает деньги и ничего не делает, жильцам нужно бежать от такой фирмы». 

В случае с Лиепаей такая возможность выбора есть, поскольку дома обслуживают несколько фирм. Но крупнейшие – Liepājas namu apsaimniekotājs и APSE – помогают своим клиентам и успешно продвигают реновацию домов в городе.

Хотя с отступлением морозов в Лиепае уже активно ведутся работы по реновации зданий, несколько объектов в городе не закончены. Их реновация остановилась.

«Такие случаи редки, но они происходят. Например, один дом строили у нас четыре года. Причина тому – закупка и более дешёвая цена. Когда застройщик предлагает низкую цену, но потом выясняется, что он не укладывается в исходный бюджет», – объясняет Мартиньш Тиденс и говорит, что важно помнить о факторах, которые влияют на цены: стоимость строительных работ и цены на материалы, процентная ставка банка и условия программы.

Устраняют трущобы и реставрируют памятники архитектуры

Кроме домов советской застройки в Лиепае проводится большая работа и с другими зданиями. Большая поддержка оказывается в рамках муниципальной программы софинансирования сохранения памятников  культуры, с помощью которой реновируют зарегистрированные 10 лет назад здания, достигшие статуса трущоб.

Для тщательного надзора в 2013 году в самоуправлении создали консультативный совет по зданиям, угрожающим безопасности человека и ухудшающим окружающую среду. Целью этого совета было добиться сокращения количества давно заброшенных и решения проблемы их разрушительного воздействия на общую городскую среду. 

Если за первые четыре года работы совета было зарегистрировано от 30 до 80 объектов недвижимости, по которым возбуждались административные дела, то за последние шесть лет вновь регистрировалось в среднем 12 объектов. 

«Если владельцы трущоб не сотрудничают с городскими строительными властями и не ищут решений для решения проблем, муниципалитет применяет повышенный налог на недвижимость – 3%», – поясняет МартиньшТиденс. 

Налог достаточно высок, чтобы мотивировать улучшать собственность, считает он.

«Это даёт свои результаты. Вместо того чтобы приобрести собственность и дать ей стоять 20 лет, владельцы зданий вынуждены действовать. Это также и сигнал для других владельцев, чтобы начать приводить собственность в порядок. Так, на протяжении нескольких лет, количество трущоб уменьшается, появляется больше обновлённых домов».

Лиепайское самоуправление разработало программу софинансирования для поддержки жителей, являющихся собственниками памятников культуры государственного, регионального и местного значения, в том числе собственников зданий в историческом центре города.

Собственники могут подать заявку на софинансирование расходов на проведение архитектурно-художественного исследования памятника культуры, разработку проекта реставрации, реставрационных стройработ и реставрации архитектурных деталей.

«Это софинансирование тоже пользуется спросом, ведь реставрация – дорогостоящий процесс. Мы выделяем на один объект в год до 20 000 евро. Так у нас развился, например, квартал Юлианны, который стал местом для культурного времяпровождения», – делится Мартиньш Тиденс.

Самоуправление Даугавпилса

Отвечая на вопрос, что посоветовать жителям Даугавпилса, специалист из Лиепаи отмечает, что нужно обязательно заключить договор об управлении со своей коммунальной службой, «чтобы понимать, что вы – хозяева своего дома, несущие за него ответственность. Права обычно знают, а обязанности – нет. 

Также важна инициативность обслуживающей фирмы, чтобы говорить с жильцами, объяснять, почему реновация важна», – считает он.

Его слова подтверждает и руководитель ПЖКХ Наталья Русткова, которая также пытается объяснить, что нет смысла ждать, что кто-то придёт и оплатит реновацию  дома. И Русткова, и Тиденс говорят: 

«Дома — это собственность жильцов, никто не придёт, не отремонтирует и не утеплит их дом».

Министерство экономики разрабатывает Законопроект об управлении многоквартирными жилыми домами, который заменит действующий с 1 января 2010 года закон об управлении жилыми домами. Законопроект предусматривает более чёткое разграничение прав и обязанностей собственников квартир и управдомов, а также предусматривает право одного собственника квартиры обратиться в суд с иском к сообществу собственников квартир, если оно ничего не предпринимает для своевременного ремонта и приведения и поддержания дома в надлежащем состоянии.

Нас можно найти также: